Une méthodologie d'audit de vétusté et d'état des lieux conçue pour décider, pas seulement constater.

La méthodologie AEXEV repose sur une analyse rigoureuse et indépendante de l’état réel des bâtiments publics et du parc locatif. Elle a été conçue pour aider les élus, DGS, bailleurs et directions techniques à comprendre les risques, sécuriser leurs responsabilités et piloter leur patrimoine avec une vision claire et exploitable. Réaliser un audit permet d’aller au-delà d’une simple grille de vétusté utilisée en location.

Un audit fondé sur l'état des lieux réel du patrimoine

Diagnostic terrain objectif basé sur l'état réel
Lecture globale du patrimoine, pas bâtiment par bâtiment ni logement par logement
Identification des désordres visibles et cachés sur chaque élément du logement ou du bâtiment
Hiérarchisation des risques selon leur gravité et leur durée de vie

Notre méthode ne se limite pas à un constat : elle analyse les causes et les conséquences pour éclairer vos décisions, tenant compte de la vétusté réelle des ouvrages.

Une méthode pour décider et se protéger grâce à un audit complet

La méthodologie AEXEV permet aux élus de décider en toute connaissance de cause et de protéger leur responsabilité. Contrairement à une grille de vétusté n’est applicable qu’au locatif, cet audit couvre l’ensemble du patrimoine.

Une vision globale et structurée du patrimoine : définition de la vétusté élargie

La méthode fournit aux DGS les outils pour piloter le patrimoine de manière cohérente et anticipée. La vétusté d’un bâtiment public se mesure différemment de celle d’un logement loué, mais l’objectif reste le même : objectiver l’usure normale des équipements du bien loué ou public.

Un outil d'objectivation technique fiable pour réaliser un audit

Les directions techniques disposent d’un référentiel objectif pour structurer leurs interventions et justifier leurs demandes de réparation ou de remplacement.

Un outil de pilotage patrimonial et financier

La méthodologie AEXEV fournit aux directeurs immobiliers une vision patrimoniale consolidée pour piloter la stratégie immobilière et sécuriser la valeur des actifs. Pour un bien immobilier en location, elle complète l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Une base technique pour structurer la maintenance et les réparations

La méthode AEXEV permet aux responsables patrimoine de passer d’une gestion réactive à une gestion préventive et programmée du parc immobilier. Les réparations sont planifiées en fonction de la durée de vie théorique des éléments.

Une vision élargie du patrimoine locatif et public

Une méthodologie applicable en métropole et en DROM

La méthodologie AEXEV s’adapte aux contextes climatiques extrêmes : corrosion saline, hygrométrie élevée, cyclones, risques sismiques. Nos audits en DROM intègrent une lecture renforcée des pathologies liées au climat tropical, que ce soit pour un appartement en location ou un ERP.

Une lecture assurantielle intégrée aux audits

Chaque audit intègre une lecture assurantielle : risques de sinistres, exclusions de garantie, refus de couverture. Cette approche sécurise financièrement la collectivité ou le bailleur et facilite le dialogue avec les assureurs.

AEXEV est l’un des rares acteurs à croiser analyse technique, lecture assurantielle et adaptation DROM dans une méthodologie nationale unifiée.

Quels sont les postes techniques analysés systématiquement ?

Chaque audit AEXEV repose sur l’analyse exhaustive de 10 postes techniques. Cette approche garantit une vision complète de l’état réel du patrimoine, au-delà de la durée de vie standard des matériaux et équipements du bien.

Ossature porteuse et fondations

Pourquoi nous l’analysons
L’ossature garantit la stabilité structurelle du bâtiment. Tout désordre affectant les éléments porteurs engage la sécurité des occupants et la pérennité de l’ouvrage.

Ce que cela permet de décider
Identifier les urgences structurelles, prévenir les sinistres majeurs, sécuriser la responsabilité des élus.

Façades et menuiseries extérieures

Pourquoi nous l’analysons
Les façades protègent le bâtiment des infiltrations et des dégradations. Leur état conditionne la durabilité de l’ensemble de l’ouvrage.

Ce que cela permet de décider
Prioriser les interventions d’étanchéité, anticiper les pathologies évolutives, maîtriser les coûts d’entretien.

Couverture, charpente et étanchéité

Pourquoi nous l’analysons
La toiture est la première protection du bâtiment. Les désordres en toiture entraînent rapidement des infiltrations et des dégradations en cascade sur chaque pièce et partie.

Ce que cela permet de décider
Éviter les sinistres majeurs, planifier les travaux de couverture, protéger l’intégrité du bâtiment.

Aménagements intérieurs

Pourquoi nous l’analysons
Les aménagements intérieurs conditionnent l’usage du bâtiment et la sécurité des usagers. Leur état reflète souvent des pathologies plus profondes. Le revêtement présente une durée de vie variable.

Ce que cela permet de décider
Identifier les travaux nécessaires pour maintenir l’usage, anticiper les mises aux normes, améliorer le confort.

Installations électriques (CFO / CFA)

Pourquoi nous l’analysons
Les installations électriques engagent directement la sécurité incendie et la conformité réglementaire. Leur vétusté représente un risque juridique et humain.

Ce que cela permet de décider
Prioriser les mises en conformité, sécuriser les ERP, protéger la responsabilité des élus et des bailleurs et des locataires.

Génie climatique (chauffage, ventilation)

Pourquoi nous l’analysons
Les systèmes de chauffage et de ventilation conditionnent le confort, la performance énergétique et la qualité de l’air intérieur.

Ce que cela permet de décider
Optimiser les coûts énergétiques, planifier les renouvellements, respecter les obligations du décret tertiaire.

Plomberie et sanitaires

Pourquoi nous l’analysons
Les réseaux de plomberie vieillissants génèrent des fuites, des infiltrations et des désordres structurels. Leur état conditionne l’usage quotidien des bâtiments.

Ce que cela permet de décider
Anticiper les pannes, éviter les sinistres dégâts des eaux, maintenir la continuité d’usage.

Sécurité incendie

Pourquoi nous l’analysons
La sécurité incendie engage directement la responsabilité pénale du maire. Les non-conformités exposent la collectivité à des mises en demeure et des fermetures administratives.

Ce que cela permet de décider
Identifier les mises aux normes prioritaires, préparer les passages en commission, sécuriser les ERP.

Équipements VRD (voirie, réseaux divers)

Pourquoi nous l’analysons
Les équipements extérieurs (voirie, réseaux, éclairage public) conditionnent l’accessibilité et la sécurité des abords. Leur dégradation engage la responsabilité de la collectivité.

Ce que cela permet de décider
Prioriser les travaux de voirie, sécuriser les accès, maintenir l’accessibilité PMR.

Espaces verts et aménagements extérieurs

Pourquoi nous l’analysons
Les espaces verts et aménagements extérieurs participent à la qualité d’usage des équipements publics. Leur état reflète l’entretien général du patrimoine.

Ce que cela permet de décider
Planifier l’entretien paysager, sécuriser les aires de jeux, maintenir l’attractivité des équipements.

Quels sont les postes techniques analysés systématiquement

Ossature porteuse et fondations

Ce que cela permet de décider
Identifier les urgences structurelles, prévenir les sinistres majeurs, sécuriser la responsabilité des élus.

Façades et menuiseries extérieures

Pourquoi nous l’analysons
Les façades protègent le bâtiment des infiltrations et des dégradations. Leur état conditionne la durabilité de l’ensemble de l’ouvrage.

Ce que cela permet de décider
Prioriser les interventions d’étanchéité, anticiper les pathologies évolutives, maîtriser les coûts d’entretien.

Couverture, charpente et étanchéité

Pourquoi nous l’analysons

La toiture est la première protection du bâtiment. Les désordres en toiture entraînent rapidement des infiltrations et des dégradations en cascade sur chaque pièce et partie.

Ce que cela permet de décider
Éviter les sinistres majeurs, planifier les travaux de couverture, protéger l’intégrité du bâtiment.

Aménagements intérieurs

Ce que cela permet de décider
Identifier les travaux nécessaires pour maintenir l’usage, anticiper les mises aux normes, améliorer le confort.

Installations électriques (CFO / CFA)

Pourquoi nous l’analysons
Les installations électriques engagent directement la sécurité incendie et la conformité réglementaire. Leur vétusté représente un risque juridique et humain.

Ce que cela permet de décider
Prioriser les mises en conformité, sécuriser les ERP, protéger la responsabilité des élus et des bailleurs et des locataires.

Génie climatique (chauffage, ventilation)

Pourquoi nous l’analysons
Les systèmes de chauffage et de ventilation conditionnent le confort, la performance énergétique et la qualité de l’air intérieur.

Ce que cela permet de décider
Optimiser les coûts énergétiques, planifier les renouvellements, respecter les obligations du décret tertiaire.

Plomberie et sanitaires

Ce que cela permet de décider
Anticiper les pannes, éviter les sinistres dégâts des eaux, maintenir la continuité d’usage.

Sécurité incendie

Ce que cela permet de décider
Identifier les mises aux normes prioritaires, préparer les passages en commission, sécuriser les ERP.

Équipements VRD (voirie, réseaux divers)

Ce que cela permet de décider
Prioriser les travaux de voirie, sécuriser les accès, maintenir l’accessibilité PMR.

Espaces verts et aménagements extérieurs

Ce que cela permet de décider
Planifier l’entretien paysager, sécuriser les aires de jeux, maintenir l’attractivité des équipements.

Les quatre piliers de notre approche

Indépendance totale

AEXEV ne réalise aucune maîtrise d'œuvre ni aucun travaux. Cette indépendance garantit l'objectivité de nos diagnostics et protège les collectivités de tout conflit d'intérêt.

Rigueur terrain

Nos audits reposent sur des visites systématiques, des relevés documentés et l'analyse de l'état réel des ouvrages. Nous ne travaillons jamais sur hypothèses.

Clarté pour les décideurs

Nos livrables sont conçus pour être exploités immédiatement par les élus, les DGS et les directions techniques. Chaque constat est relié à une décision exploitable.

Responsabilité publique

Nous intégrons systématiquement la sécurité des usagers, la responsabilité juridique des élus et la vision assurantielle dans nos analyses.

En tant qu'élu, on prend des décisions sur des sujets techniques sans toujours avoir tous les éléments. L'audit nous a apporté une lecture claire de l'état de notre patrimoine. Aujourd'hui, quand je présente un budget travaux en conseil, je m'appuie sur des constats documentés. C'est plus confortable pour arbitrer.

Nous avions des remontées terrain, mais pas de vision consolidée. L'audit a mis en évidence des désordres que nous soupçonnions sans pouvoir les objectiver. Le fait de disposer d'un document structuré, avec une hiérarchisation des priorités, a facilité le dialogue avec les élus et permis de construire une programmation cohérente.

Les conditions climatiques en outre-mer génèrent des pathologies spécifiques que les méthodologies standards ne prennent pas toujours en compte. AEXEV a intégré ces paramètres dès le départ : corrosion saline, hygrométrie, risques cycloniques. Le diagnostic était adapté à notre réalité.

Nous étions dans une logique de maintenance curative, intervention par intervention. L'audit nous a permis de passer à une approche préventive avec une vision à cinq ans. Cela structure notre travail et nous donne les arguments pour défendre nos demandes de crédits.

Vous souhaitez comprendre l'état réel de votre patrimoine ?

La méthodologie AEXEV vous apporte la vision patrimoniale nécessaire pour décider, prioriser et sécuriser vos responsabilités.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un audit de vétusté AEXEV et un diagnostic technique classique ?

L’audit de vétusté AEXEV ne se limite pas à constater les désordres : il analyse leurs causes probables, leurs conséquences à court et moyen terme, et hiérarchise les risques selon leur gravité. Contrairement à un diagnostic technique classique qui se concentre sur un poste spécifique (électricité, amiante, structure), l’audit de vétusté offre une vision globale du patrimoine en analysant systématiquement 10 postes techniques. Il intègre également une lecture assurantielle pour anticiper les refus de garantie et sécuriser financièrement la collectivité. L’objectif est de produire un outil décisionnel exploitable immédiatement par les élus, DGS et directions techniques pas un rapport technique de plus qui restera dans un tiroir.

L'audit de vétusté remplace-t-il les diagnostics réglementaires obligatoires ?

Non, l’audit de vétusté ne se substitue pas aux diagnostics réglementaires obligatoires (amiante, plomb, électricité, termites, accessibilité). Ces diagnostics restent nécessaires et répondent à des obligations légales spécifiques encadrées par des normes précises. En revanche, l’audit de vétusté AEXEV complète ces diagnostics en apportant une vision globale et hiérarchisée du patrimoine. Il permet de mettre en perspective les constats des diagnostics réglementaires, d’identifier les désordres structurels non couverts par ces diagnostics, et de prioriser les interventions selon les risques réels. L’audit oriente également vers les diagnostics complémentaires nécessaires lorsque des pathologies spécifiques sont suspectées (géotechnique, structure, infiltrométrie).

Qui doit être présent lors de l'audit ?

L’audit AEXEV ne nécessite pas la présence permanente d’un représentant de la collectivité. L’auditeur est autonome et réalise l’inspection seul, ce qui minimise l’impact sur le fonctionnement des services. En revanche, la présence d’un référent technique (DST, responsable bâtiments, agent technique) est recommandée lors de la visite préparatoire pour faciliter l’accès aux locaux, fournir les clés et codes d’accès, et partager l’historique des bâtiments (sinistres connus, travaux récents, problématiques identifiées). Une restitution terrain peut également être organisée en fin d’audit si la collectivité souhaite échanger directement avec l’auditeur sur les premiers constats. Cette restitution reste optionnelle et dépend de vos besoins.

L'audit de vétusté peut-il être utilisé pour obtenir des subventions ?

Oui, l’audit de vétusté AEXEV constitue un document de référence pour justifier objectivement les demandes de subventions. De nombreux dispositifs de financement (DETR, DSIL, fonds régionaux, Europe) exigent un diagnostic objectif de l’état du patrimoine pour instruire les dossiers. L’audit AEXEV répond à cette exigence en fournissant une documentation opposable, datée et hiérarchisée. Le rapport permet de justifier la pertinence des investissements demandés, de démontrer la gravité des désordres constatés, et de prioriser les interventions selon les risques réels. Plusieurs collectivités ont obtenu des financements en s’appuyant sur nos audits pour structurer et argumenter leurs dossiers auprès des services de l’État et des financeurs.

L'audit couvre-t-il tous les bâtiments de la collectivité ?

Le périmètre de l’audit est défini avec la collectivité lors de la phase de cadrage. L’audit peut porter sur l’intégralité du patrimoine communal (approche globale recommandée pour les programmes pluriannuels) ou sur une sélection de bâtiments prioritaires (écoles, ERP, bâtiments à forts enjeux). Pour les patrimoines importants (50+ bâtiments), une approche par phases peut être envisagée : audit prioritaire des ERP et bâtiments à enjeu de sécurité en phase 1, puis extension progressive aux autres bâtiments. L’objectif est de s’adapter à vos contraintes budgétaires et calendaires tout en garantissant une vision patrimoniale exploitable. Chaque bâtiment audité fait l’objet d’une analyse complète des 10 postes techniques.